Fai xa unhas semanas que circula por internet unha mensaxe impulsada por un grupo chamado «avogados en acción». Queremos pensar que coa mellor das intencións (evitar que as persoas que non poden pagar as súas hipotecas sexan desafiuzadas), recoméndanse unha serie de cousas que non son certas e que, de aplicalas, poden xerar problemas ou, como mínimo, gran decepción nas persoas afectadas pola hipoteca, que suficiente teñen xa coa angustia xerada pola grave situación que atravesan.

Resumindo, a mensaxe de internet afirma que se a persoa que non pode pagar a hipoteca alúgalle a vivenda a outra persoa próxima por unha cantidade simbólica (1? ou 5?) e cun contrato indefinido, cando o banco adxudíquese a propiedade da vivenda en poxa, verase obrigado a respectar ese contrato de aluguer (sendo un xeito encuberto de que a propia persoa afectada poida permanecer na vivenda, pagando un aluguer simbólico).

ISTO NON É ASI.

O que si é certo é que se se asina un contrato de aluguer antes de deixar de pagar e non hai indicios de que ese contrato sexa para cometer fraude, o novo propietario (o banco) deberá respectar os primeiros cinco anos dese contrato. Pero só 5 anos. En cambio, se o aluguer é por unha cantidade ridícula, se a data do contrato é posterior a deixar de pagar a hipoteca, se os anos de duración son 50, 100 ou indefinido… son indicios suficientes para que o xuíz anule ese contrato de aluguer por consideralo fraudulento

A continuación dámosvos a explicación máis detallada e técnica que foi elaborada coa colaboración de varias avogadas e avogados:

A primeira parte da proposta que circula por internet di:

?En canto unha persoa ve que non vai poder pagar a súa casa, automaticamente faille un contrato de aluguer á súa muller/sogra/fillo/irmán ou a quen se poida?,

O titular da vivenda ten plena liberdade legal de facer un aluguer antes de deixar de pagar e de entrar no rexistro de morosos. Se se fai logo de entrar en moura, por exemplo aos tres meses de non pagar a hipoteca, é probable que o xuíz non considere válido o contrato de aluguer e que determine que se fixo en fraude do acredor (banco).

Se se fai a favor da muller/sogra/fillo/irmán tamén fará sospeitar ao xuíz de que o contrato non é certo e está feito en fraude de lei e do acredor así que aqueles que opten por esta vía é mellor que fagan o contrato a nome dun terceiro de confianza.

Debe terse en conta que no procedemento hipotecario hai un incidente sobre a posesión e é aí cando o xuíz valora todos os detalles do contrato para sentenciar se debe ou non respectarse. Artigo 661 Lei Enjuiciamiento Civil:

1. Cando, pola manifestación de bens do executado, por indicación do ejecutante ou de calquera outro modo, conste no procedemento a existencia e identidade de persoas, distintas do executado, que ocupen o inmoble embargado, notificaráselles a existencia da execución, para que, no prazo de dez días, presenten ante o Tribunal os títulos que xustifiquen a súa situación.

No anuncio da poxa expresarase, co posible detalle, a situación posesoria do inmoble ou que, pola contra, atópase desocupado, se se acreditase cumplidamente esta circunstancia ao Secretario xudicial responsable da execución.

2. O ejecutante poderá pedir que, antes de anunciarse a poxa, o tribunal declare que o ocupante ou ocupantes non teñen dereito a permanecer no inmoble, unha vez que este se haxa enajenado na execución. A petición tramitarase con arranxo ao establecido no apartado 3 do artigo 675 e o tribunal accederá a ela e fará, por medio de auto non recurrible, a declaración solicitada, cando o ocupante ou ocupantes poidan considerarse de mero feito ou sen título suficiente. Noutro caso, declarará, tamén sen ulterior recurso, que o ocupante ou ocupantes teñen dereito a permanecer no inmoble, deixando a salvo as accións que puidesen corresponder ao futuro adquirente para desaloxar a aqueles.

Así, pode suceder que o xuíz do procedemento hipotecario diga que o título é bo e hai que respectalo ou que non é ?suficiente? (que non dá por bo o contrato, vaia); se di isto último debe saberse que se pode acudir a un procedemento xudicial a parte e discutilo, feito que provocará que se atrase o desaloxo.

En internet tamén se fala de que o arriendo pode facerse logo da poxa. Non é así: saltaría á vista que está feito en prexuízo do acredor e en fraude de lei e en consecuencia o xuíz probablemente invalidaríao. Tede en conta que logo da poxa xa non se é propietario da vivenda.

Nalgunhas hipotecas prohíbese arrendar a vivenda. Esa clausula é abusiva e xa que logo nula e así o declarou en diversas ocasións o Tribunal Supremo.

Dise a continuación na información que circula por internet: ?alugar polo valor de 1?, 5? ou 10?, cunha duración ?indefinida?/50 anos, 100 anos. Cantidade unicamente simbólica?.

Craso erro

RENDA: Debe constar unha renda crible. Se se aluga por un euro presuponse a mala fe e o xuíz declarará que ese contrato é ficticio. Debe alugarse por un prezo próximo ao de mercado de cada lugar e engadirse que a renda págase en efectivo mensualmente para evitar os gastos financeiros. Isto fará que sospeiten que o contrato non é certo porque non hai modo de demostrar os pagos: pois ben: a evidencia do gasto pódese resolver cun simple talonario de recibos. Moito mellor sería se houbese unha transferencia bancaria pero en caso de non ser posible hai que tomarse a molestia de facer recibos.

Ademais débese facer constar o aumento do aluguer anual en función do IPC.

DURACIÓN: Non debe facerse un contrato por cen anos, ou indefinido. Todos eses disparates -100 anos por un euro ao mes- poden convencer facilmente a un xuíz de que o contrato é falso. O contrato debe ser de cinco anos. Debe terse en conta que a lei de arrendamentos contempla que se transcorridos os cinco primeiros anos o propietario non notifica ao arrendatario a finalización do contrato este prorrogarase automaticamente por períodos anuais durante tres anos máis (artigo 10 da Lei de Arrendamentos Urbanos).

Unha das claves para que se respecte o contrato é que se inscriba no Rexistro da Propiedade. Leva un gasto e a necesidade de acudir a un notario para que o eleve a público pero fortalece a veracidade da relación contractual. Se se inscribe ata se pode facer un contrato de 8 ou 10 anos e quen quede a leira na poxa deberá respectalo (a condición de que non haxa indicios de falsidade como unha renda ridícula, pero isto xa non o permitiría o notario).

Se non se inscribe no Rexistro da Propiedade o novo propietario da vivenda só está obrigado a respectar ata os 5 anos.

Dise en internet que se pode incluír unha cláusula de renovación automática por vontade unilateral do inquilino: é un erro porque ou sería asimilalo ao indefinido e o xuíz, sen dúbida, verá que está feito en fraude de lei.

A continuación, a proposta que circula por internet di: ?O contrato debe estar a nome de alguén que non figure na hipoteca. O contrato debe estar pasado polo rexistro da propiedade?.

Correcto, o contrato de aluguer debe facerse a alguén que non figure como titular do préstamo hipotecario. E efectivamente se se pasa polo Rexistro da propiedade dótaselle de maior veracidade e eficacia xurídica. Con todo, aínda que o feito de que estea inscrito é moi importante non é imprescindible para que o xuíz no procedemento hipotecario declare a súa validez.

Outra das fórmulas que dan «veracidade» ao contrato é rexistralo na Cámara da Propiedade pero para iso hai que depositar un mes de fianza en devandita Cámara, fianza que se recuperará cando o contrato finalice. É algo alternativo á inscrición no rexistro da propiedade porque na Cámara selan coa data de entrada da fianza o contrato de arrendamento e como a Cámara é un organismo público fai que non se dubide da veracidade da data nin do seu contido.

Tamén é conveniente que algún dos recibos domiciliados -auga, luz, gas, por exemplo- figuren a nome do novo titular. Se, ademais, o inquilino empadróase na vivenda arrendada antes de que empecen a falta de pagamentos, fenomenal, unha proba máis de que o contrato é certeiro.

Debe saberse que se corre un risco: se non se fai ben o contrato e descóbrese o pastel poden instar denuncia penal de alzamento de bens. O máis probable é que non pase, que o xuíz simplemente diga que o contrato é ficticio e punto e que ninguén denuncie os feitos en comisaría ou no xulgado de garda penal. Aínda así, debe saberse o contido do artigo 257 do Código Penal. É un risco que se corre polo que cada cal debe decidir en por si.

Comete delito de alzamento de bens quen, co fin de prexudicar aos seus acredores, realice calquera acto de disposición patrimonial ou xerador de obrigacións que dilate, dificulte ou impida a eficacia dun embargo ou dun procedemento executivo ou de prema xudicial, extraxudicial ou administrativo, iniciado ou de previsible iniciación

O disposto aplícase calquera que sexa a clase ou orixe da obrigación ou débeda cuxa satisfacción ou pago trátase de eludir e con independencia de que o acredor sexa un particular ou unha persoa xurídica, pública ou privada.

Pena: prisión dun a catro anos e multa de doce a vinte e catro meses.

• Novas